板块分化，“洼地”中有“高地”

实际上，近些年来房山楼市的供应结构也在发生着比较明显的变化。从刚开始针对首次置业的刚需人群，渐渐向有首次改善需求的人群过渡，部分高品质的项目也在逐渐开始入市。同时，由于房山区面积较大，分为多个楼盘相对集中的板块，而每一个板块又有着自身不同的区位特点，这也造成了房山区域市场相对复杂，各个区域之间的供应结构和价格相差较大的局面出现。

在长阳、良乡这两个离城区较近、新盘分布比较集中的板块，6月的新房均价达到了2.95万元/平方米和2.57万元/平方米。相对地，较远一些的阎村，6月的新房均价仅为1.7万元/平方米，而更远一些的琉璃河均价仅8600元/平方米。这些偏远区域的房价在数据统计时拉低了房山区的均价，更使房山呈现出“洼地”的态势。

在房山的长阳板块，随着北京楼市的水涨船高，部分新盘的售价也让刚需族发出“高攀不起”的感慨。中原地产的数据显示，今年上半年，中粮万科·长阳半岛带精装修的商住房源，销售均价为3.2万元/平方米，相对其南边几公里的广阳城、良乡大学城附近的房源，价格要高出不少。比如，位于广阳城地铁站附近的住宅项目金隅糖+，售价在2.7万元/平方米左右，附近的世茂维拉则在2.6万元/平方米。再往南一些，良乡大学城北侧的旭辉E天地商住LOFT产品，上半年毛坯房销售均价仅在1.9万元/平方米左右。

但是，记者本周三走访时发现，上述几个项目目前对客户的报价均已大大超过今年上半年的销售均价，但差距依然较大。像中粮万科·长阳半岛的商住产品，中介介绍时称其最高售价达3.8万元/平方米。金隅糖+目前售价已达到3.5万元/平方米，而旭辉E天地目前现房售价也达2.2万元/平方米左右。

对此，亚豪机构市场总监郭毅表示，上半年房山长阳、良乡的商品住宅成交均价与去年同期相比，上涨幅度高达19%，比房山全区的平均涨幅高出8个百分点，预计下半年还将整体拉升西南五环楼市的价格水平。

“北京市场上最后的价格洼地正在被潮水般涌来的购房需求填平。”郭毅表示，“今年以来房山长阳、良乡共成交商品住宅2771套，比同期市场供应多出了千套之余，区域楼市的供不应求催升了房价高涨。”

供应转变，大户型、豪宅渐入市

除了集中分布于长阳和良乡等地的刚需项目之外，房山还有大量的改善型住宅分布。比如，五矿·铭品、广阳郡九号、天恒乐墅、韩建·观山源墅等，只不过这些项目并未位于刚需产品较集中的长阳区域附近，而是分布在相对独立的位置上。其价格虽然不能同动辄“十万+”的地王项目相比，却也大大超过了房山区域均价，针对的也不再是首次置业的刚需客群。

比如，位于良乡大学城附近的广阳郡9号，单套总价500万至700万元之间。而位于房山阎村附近的天恒乐墅，双拼别墅产品总价600万元起的价格也是主要瞄准改善型需求客群。

“目前，位于西南五环的长阳、良乡，住宅一改以前以中小户型为主的供应结构，大户型产品的供应量明显增加。”郭毅指出，目前，在长阳、良乡等板块，120平方米以上的大户型产品供应套数与中小户型各占50%。与去年同期相比，长阳、良乡在区域内商品住宅总供应量下滑了近三成的背景下，户型面积为150-200平方米的住宅供应量反而同比大增574%。房山区域楼市正在经历一个高端化的过程。

据记者了解，得益于近几年7000亿城南投资的推动，房山实现了产业升级与配套的完善，也吸引了品牌开发商纷纷进驻这一曾经被认为是价格洼地的房山楼市。

北京市房地产业协会秘书长陈志表示，依托于房山大的规划，位于京西南五环到六环之间的区域发展前景广阔。“因为从长远来看，城六区也无法扩建，房山无疑是承接城六区功能和产业疏解的绝佳地带，未来这个区域的舒适度是极高的。”

区域配套渐完善，未来潜力被看好

房山楼市由首次置业的刚需人群向高品质乃至首次改善需求过渡，也对房山的开发商们提出了更高的要求，同时也反过来催升了开发商对于区域的未来预期。

从房山区域的整体发展来说，近年来，房山新城CSD、高教园等区域规划建设已经相对成熟，而华北最大奥特莱斯购物中心落户也使得房山商业吸引了足够人气，区域商业价值以及配套开始逐步提升和完善，地铁房山线的开通、燕房线的建设使得房山交通发展迅速，价值也不断提升。这一系列的利好都极大地推升了房山核心区域的升值潜力。

不止一位房山区域开发商向记者表示，跟其他位置相近的区域比，房山区域的总体价格仍然是偏低的，所以今年以来，长阳、良乡等区域的大涨是属于“补涨”。

房山一别墅项目负责人也表示：“如今，房山区域购房者的需求已经发生了一些变化，价格已经不是吸引购房者的唯一要素，所以项目用价格的手段来吸引客户，优势也不再明显。他们已从只关注价格、产品户型、配套设施等看得见摸得着的方面，转而开始注意物业管理、区域升值潜力这些软性需求。这是区域客群正在成熟的标志，也是整个区域发展带来的结果。”

（责任编辑：卢相汀）