8月28日，证监会发布文件，支持房地产开发企业合理融资，支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）。

从9月房地产行业债券发行规模来看，政策利好传导尚需时日，融资重心由集团主体信用转向项目端，更加需要专业开发、精细运营。

据中指研究院监测，2026年9月房地产行业债券融资总额为265.1亿元，同比下降56%，环比下降41.5%。从融资结构来看，房地产行业信用债融资164.2亿元，同比下降54.8%，环比下降42.8%，占比61.9%；ABS融资101.0亿元，同比下降55.7%，环比下降21.5%，占比38.1%。

9月，房地产行业债券融资同环比下滑，可能受到以下因素影响：其一，政策利好传导至实际发行金额尚需时日；其二，发债仍需在建项目支撑，因此，新增发行仍受到企业整体投资能力、开发能力限制；其三，房地产行业仍在调整期，一些房企倾向于审慎开展重资产投资业务，从而影响债券融资需求；其四，房地产企业销售承压导致投资人对其投资信心仍待恢复。

至此，1-9月房地产行业债券融资总额为4350亿元，同比下降2.7%。从融资结构来看，信用债融资2499亿元，同比下降7.9%；海外债融资209亿元，同比增长204.1%；ABS融资1642亿元，同比下降2.7%。

从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，9月央国企发行占比达81.8%，较上年下降；民企和混合所有制企业发行占比上升。2026年9月，民企发债仍低水平恢复，发债民企和混合所有制企业数量为4家，基本是规模较大尚未出险的企业，其中，绿城、卓越商管发行金额分别为10亿元、9.9亿元。本月越秀地产信用债发行金额最高，达21亿元。

总体来看，ABS产品类型仍以有优质底层资产支持的类型为主，ABS渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放，这将倒逼房地产企业重视存量资产精细化运营。比如，9月国泰海通中建租赁住房REIT成立，募集资金规模13.675亿元，这是“中建系”首单公募REIT，也是上交所市场又一单央企背景的保障性租赁住房产品。底层资产是上海松江区保租房项目-中建·幸孚+公寓（上海松江店），原始权益人为中国建筑旗下的中建资本（上海），运营管理机构为中建东孚。

中指研究院分析指出，“8.28新政”下，公司融资重心由集团主体信用转向项目端，将债务偿还来源与具体项目绑定，修复过去市场上行期的“短债长投”期限错配问题，“白名单”机制、公募REITs等政策仍在加速落地。房企信用资质评判标准核心将从“高规模、低负债、强信用”的主体信用，转向“优质项目组合、稳健现金流、健康资产负债表”的项目信用，这将倒逼企业重视单个项目的综合开发运营。

（责任编辑：蔡文斌）