央广网北京2月26日消息（记者门庭婷）马年春节假期刚刚结束，上海楼市便迎来了备受瞩目的“开工利是”。2月25日，上海多部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称“沪七条”），从限购、公积金、房产税三大维度打出组合拳。政策落地首日，市场反应迅速，多名一线销售人员向记者反馈，相关咨询量明显上升。

业内专家普遍认为，此次新政覆盖面广、精准度高，是针对刚需、改善、置换三类真实需求的精准赋能，这三类需求均为市场核心合理需求，将有效激活上海新房、二手房交易活力，缓解二手房流动性压力，推动交易规模稳步提升。

调减限购：降门槛扩增量，新市民“进城”不再难

新政在限购层面的调整，被市场解读为“最具含金量”的一步。根据政策，非沪籍家庭购置外环内住房，社保缴纳年限由3年直接缩短至1年；连续缴纳满3年的非沪籍家庭，更可在外环内增购一套住房。

58安居客研究院院长张波从数据层面解读了这一调整的深意。他指出，2025年数据显示，上海一二手客群重合度仅为8.7%（2026年1月进一步降至8.5%），为全国最低，“新房改善、二手刚需”的分化格局十分稳固。“此次将外环内购房门槛降至1年，精准降低了新市民、新人才的首置门槛，正好适配二手房市场以刚需为主导的特征。”他还透露，从58安居客线上数据看，上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，而挂牌量仅微增1.72%，说明刚需需求存在释放空间，此前主要受限于购房门槛。

而对于社保满3年可增购一套的政策，上海中原地产市场分析师卢文曦认为，这给了改善型买家更大的操作空间。“多一张房票给买家更多灵活操作空间。非本地户籍想改善通常是置换，先卖后买，新政策完全可以先买后卖，甚至可以直接购买第二套房子。”

更值得关注的是，新政首次将居住证纳入购房资格认定体系——持居住证满5年的家庭可购买一套住房。上海易居房地产研究院副院长严跃进对此表示，政策调整前，对于从事城市基础服务或企业总部设在外地的人员，其或因未在上海缴纳社保而无购房资格。此次新政立足支持此类在沪稳定居住群体购房需求导向，允许持有满五年的居住证即有购房资格。换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。

优化公积金：降成本，释放改善置换需求

除了限购政策的调整，“沪七条”针对公积金的政策优化力度也很大。新政将首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高35%的上浮政策，单笔最高可贷至324万元，创下全国城市公积金贷款额度新高。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这一政策直击当前市场痛点。“当前购房主力以刚需和刚改为主，对价格和成本高度敏感。公积金贷款最高达到324万，而上海300万以下二手房占比高达65%，这意味着很多家庭仅靠公积金就能完成购房，无需再动用商业贷款。”他同时透露，近期公积金个贷率持续下降，也为政策实施做了保障。

除了额度提升，公积金“认房不认贷”的落地同样引发广泛关注。新政明确，名下无住房或仅有一套住房且公积金贷款已结清的，再次购房可继续申请公积金贷款。严跃进表示，这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。

针对多子女家庭，新政将公积金贷款额度上浮20%的优惠政策由首套扩展至二套。张波认为，这精准匹配了多子女家庭的居住升级需求，也贴合人口结构变化趋势。“公积金政策的优化，将有效提升改善家庭购房能力，推动上海二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放，形成一二手市场双向赋能。”他提到。

完善房产税：减顾虑释潜力，沪籍家庭“换得安心”

相比限购和公积金政策的“高调”，个人住房房产税政策的微调显得低调而精准。新政明确，沪籍家庭子女成年后新购住房，若为家庭唯一住房，可暂免征收个人住房房产税。

中指研究院上海数据总经理张文静认为，房产税优化切实减轻了青年家庭的首次置业负担。将购房资格与居住证年限挂钩，更贴合城市人口结构与实际居住情况，显著提升城市包容性与人才吸引力，推动“住有所居”与城市高质量发展同向发力。

同策研究院联席院长宋红卫则从市场联动角度进行解读：“年轻成年群体将逐步步入婚恋阶段，首套独立分户住房免房产税非常必要，新青年刚步入工作岗位，收入水平不高，免税有利于本地刚需群体购买力的释放。”

对于后续走势，专家普遍持乐观态度。严跃进认为，政策将促进楼市各子市场之间的循环健康发展。举例来说，非沪籍家庭满1年即可购房，若其认购一套二手房，则将带动房东挂牌置换，进而带动新房去库存，各市场之间将形成良性互动的循环机制。

“新政以房地产为重要抓手，带动居民消费回升与上下游产业复苏，既起到稳当前、稳预期的作用，又有利于长远发展，对上海经济企稳向好、城市可持续发展具有重要现实意义。”张文静表示。