央广网北京11月3日消息（记者门庭婷）11月2日，南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局江苏监管局、国家税务总局南京市税务局联合发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见（试行），自发布之日起施行。

在加强商品住房预售管理方面，新规明确了商品住房项目新老政策适用要求。2026年8月28日（含）前已出让土地且取得（含部分取得）建设工程规划许可证（发生变更的以原发证日期认定）的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按照原有政策规定执行。2026年8月28日（含）前已出让土地但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，原则上按照新预售项目要求管理。各区政府确保项目能够按时建设交付的，报市房地产融资协调机制研究确定后，在2027年底前可按原预售条件申请预售，同时按照以下要求加强预售资金监管：合理确定监管额度，要能覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目完成竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件；购房人支付的首付款、个人住房贷款等全部预售资金存入商品住房销售资金监管机构（以下简称资金监管机构）在主办银行开立的商品住房销售资金监管账户；房地产开发企业可按工程进度申请使用额度内资金，申请提取使用超出监管额度部分的资金，资金监管机构做好资金审核，主办银行按指令拨付。2026年8月28日（含）前已发布国有建设用地使用权出让公告或已启动出让程序，且在2026年底前完成土地出让的商品住房项目，明确采用智能建造技术并达到相关指标要求的，经市房地产融资协调机制研究确定后，预售条件可按原有政策规定执行，预售资金监管按照新预售项目要求执行。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，最小可按幢申请商品住房预售许可证，单体建筑应完成主体结构封顶，房地产开发企业应提交主体结构封顶工程形象进度验收材料。

新规加强新预售项目资金监管。2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入资金监管机构在主办银行开立的商品住房销售资金监管账户。资金监管机构与房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议。项目完成竣工验收、具备交付条件后，解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业应按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。

在积极推动商品住房现房销售方面，新规提出有序实施现房销售。2026年8月28日后，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售；其他商品住房项目鼓励实行现房销售。优化现售管理，房地产开发企业选择商品住房现房销售的，应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形。符合条件的商品住房项目，销售前未解除抵押权的，房地产开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致后，可申请实行带押销售，现房销售资金存入商品住房销售资金监管账户。新规实行现售定金制，项目取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订商品住房现售定金合同，依法收取少量定金。定金合同应约定定金金额、商品住房价格、交付时间及不能按期履约责任等。定金金额一般不超过商品住房销售总价的5%。现售定金应存放在资金监管机构在项目主办银行开立的商品住房销售资金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业应按照合同约定退还购房定金并承担违约责任。

在实施项目公司制方面，新规明确企业总部或其他投资人投资开发房地产项目的，应取得房地产开发企业资质。企业总部或其他投资人履行投资人责任，项目开发公司依法行使独立法人权利，承担项目开发建设、质量安全、交付履约等责任。项目交付前，严禁企业总部或其他投资人抽调项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。建立常态化退出机制，对于项目已完成全部交付的项目开发公司，申请注销公司的，应当先行确定承担项目质量保修责任的法人单位或投保工程质量保险。

在实行主办银行制方面，2026年8月28日起新签订借款合同的商品住房项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行按照市场化法治化原则双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款。房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入房地产开发企业在主办银行开立的资金账户管理。

在优化土地供应和规划管理方面，新规提出合理确定用地规模，科学编制年度经营性用地出让计划，合理确定住宅用地供应规模。商品住宅用地土地出让价款可按规定分期缴纳。首付款应于出让合同签订之日起30个自然日内缴付，缴纳比例不得低于成交总价款的50%，两年内缴纳全部价款，分期缴纳期间不计利息。完善方案审查规则，结合市场需求“一地一策”科学设定规划条件。推行规划方案预审查机制，成交后对已通过预审查且不再修改的项目，凭成交确认书可直接申领规划设计方案审定意见、建设工程规划许可证。优化土地抵押登记流程，推行国有建设用地使用权抵押预告登记，常态化开展“交房即交证”，推广“带押过户”。支持项目分期开发，配套市政基础和公共服务设施应优先建设，项目取得规划许可后，已缴纳部分土地价款的，可分期分幢办理商品住房销售。

在完善开发建设管理方面，新规提出统筹推进“好房子”建设，优化住宅空间布局与功能设计，推广智能建造、绿色建筑，综合运用容缺受理、告知承诺、并联预审等便利举措，有效压缩审批周期。优化工程验收、备案管理，支持具备条件的建筑，按单幢或多幢分批进行规划核实、消防验收及竣工验收备案；支持具备条件的全装修商品住房项目，分阶段竣工备案。

在加大融资支持力度方面，新规规范个人住房贷款发放。2026年8月28日（含）前取得预售许可证的项目，个人住房贷款发放按原政策执行；2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。加大开发贷款支持力度，加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。主办银行可结合房地产项目建设周期依法合规确定贷款期限，首次还本日期原则上应在商品住房项目竣工备案后。贷款银行应根据项目建设进度合理确定贷款投放节点和投放额度，分批发放开发贷款。

新规还明确落实税收支持政策，依法依规落实支持房地产发展的各项税收政策。在强化部门协调方面，市房产局负责牵头完善商品住房销售制度，加强商品住房预售管理，推动现房销售，制定商品住房买卖合同和现房定金合同示范文本，委托南京市房地产市场交易中心作为玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区资金监管机构承担预售资金、定金监管等商品住房销售管理具体工作。江北新区建交局，江宁区、六合区、溧水区、高淳区房产主管部门负责辖区内预售资金、定金监管等商品住房销售管理。市建委负责完善开发建设管理，优化工程建设审批流程，制定分段验收实施办法。市规划资源局负责优化房地产用地供应管理，研究规划预审查、分户土地使用权设立、带押过户等配套政策。国家金融监管总局江苏监管局负责指导商业银行落实主办银行制，监督主办银行开发贷款发放、使用管理。

（责任编辑：蔡文斌）