近日，在监管部门连续发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》后，四大国有银行率先对存量房贷利率进行调整，其后，多家银行陆续跟进。山西晚报记者了解到，截至9月12日，除六大国有银行外，招商银行、中信银行、民生银行、光大银行、平安银行等多家股份制银行，以及部分地方性城商行和农商行纷纷发布调整公告，披露存量房贷利率调整细则。不过，目前，山西本土的两大城商行和各大农商行并未发布相关的房贷利率调整公告。

A调整规则分为三个时间段

按照已发布房贷利率调整政策的各大银行的相关公告，将于9月25日起，开展存量首套住房贷款利率调整工作。

山西晚报记者了解到，目前发布公告的各家银行与六大国有银行此前发布的公告基本一致，以2019年10月7日（含）前，2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），2022年5月15日（含）后这三个时间段来调整利率。

以农行为例，公告显示，对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为LPR（贷款市场报价利率）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。LPR转换后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

对于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）发放的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

对于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款（含已签订合同但未发放的贷款），利率水平调整至全国首套房贷利率政策下限，即原贷款合同期限对应的LPR减20BP（即基点）；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应的LPR减20BP的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR减20个基点或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

据山西晚报记者了解，从2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率正式“换锚”，以LPR为定价基准加点形成；从2022年5月15日起，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR减20BP。

对于当前执行固定利率或贷款基准利率定价的存量首套住房商业性个人住房贷款，则需先按要求进行转换。例如，招商银行表示，需先按照中国人民银行公告〔2019〕第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。

B特殊情况需提交利率调整申请

那么，首套房到底该怎样认定？同时涉及商业贷款和公积金贷款的组合贷款利率又会如何调整？

在政策适用范围上，建行表示，首套住房贷款包括两种情况：一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款；另一种是贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。

中信银行表示，如果贷款购买本套住房时，家庭无其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。

中行表示，首套房贷款客户无需提供相关材料，二套房贷款客户需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的依据，比如房管局房屋查询证明、个人征信等。

山西晚报记者咨询多家银行客服人员获悉，由于各地区首套房贷认定政策有所差别，需因城而定，具体审核是否符合首套房认定标准。

在贷款类型上，建行表示，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内；工行同样表示，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内，对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。对于已申请提前还贷的借款人，银行按照“应调尽调”原则，最大限度让借款人享受到实惠。

一家国有银行人士介绍，对提前还贷的客户，只要还未结清贷款，凡是符合条件的，都可进行利率下调。对于已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合条件的，也可以纳入此次调整范围。

根据监管通知，存量首套个人住房贷款利率调整，可采取变更贷款利率和新发放贷款置换两种方式，多家银行均表示，这两种方式调整的结果一致。山西晚报记者了解到，多数银行对于符合条件的存量首套房贷利率，将采用变更合同利率的方式，于9月25日起统一批量下调，无需借款人申请，新利率即日生效。

不过，在特殊情况下，对于部分地区发放时不符合首套住房标准，但现在符合标准的存量二套房贷，借款人则需要向银行申请，则必须提供首套住房有关证明材料，另外，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，需由客户向银行主动申请利率调整，先转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。

C银行多渠道可提供查询服务

而本次存量房贷利率调整，由于涉及的购房时间点不同，对于存量房贷客户的影响也略有区别。但总体来看，将明显帮助居民降低住房消费负担，进而增加居民消费和投资能力。

根据有关测算，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为80个基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可帮助借款人节约还款支出每年超过5000元。

对于是否符合房贷利率调整条件，多家银行也都发布了查询渠道。如中行公告显示，客户可登录中行手机银行APP，在“贷款—房贷利率调整”模块下，对客户名下房贷是否符合调整条件、调整进度及调整结果等情况进行查询。建行表示，为提升客户服务便利性，将陆续开通手机银行等线上渠道，提供信息查询和申请受理等服务。农行同样表示，将在掌上银行、贷款经办行、营业网点、95599、“中国农业银行微银行”等渠道提供查询等服务，客户可于2023年9月15日起查询本人存量房贷利率是否满足下调条件及下调幅度等有关事宜。

申请渠道方面，手机银行和线下渠道均可申请。如工行在公告中详细说明了申请渠道。线上渠道是手机银行，具体办理路径为：下载中国工商银行APP-登录/注册-贷款-存量房贷利率调整-一键申请。“二套转首套”业务申请需客户同步上传首套住房贷款证明材料。不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户无需上传证明材料。

相关人士分析，之所以将申请日期定为9月25日起，是为了给银行留足时间，可以进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，以及向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。

山西晚报记者了解到，目前，不少已发布公告的银行内部正在加紧准备工作，确保9月25日起进行相关调整。

值得注意的是，此次各家已发布公告的银行对于房贷利率的调整并不收取费用。银行业相关人士提醒，存量首套房贷利率调整过程不收取任何费用，请不要相信银行以外人员的电话或短信。此外，本次存量房贷利率调整不支持跨行置换，需要进行放贷利率调整的借款人应直接找银行沟通协商，但无需通过中介等第三方交付额外费用进行申请，一定要防范不法分子的诈骗。

农行公告称，“在为客户办理存量首套个人住房贷款利率调整过程中，我行不收取任何费用。为最大限度保障您的财产和信息安全，防范不法分子以利率调整为由实施诈骗活动，请您切勿轻信我行官方渠道以外人员的电话或短信”。

山西晚报记者 张珍