案件回顾

1998年，案外人贺某向被告某银行借款10万元，原告白某用自己在村里的七间房屋办理了抵押担保手续，并将土地证交付被告。原告当时用了该笔借款中的6万元，借款到期后未能还本付息。2002年，原告白某与被告某银行签订了“房地产抵债协议”，协议约定原告白某将自己七间房屋中的三间过户给被告用于归还欠款，同时被告将抵押的另外四间房屋的房地产手续归还给原告。2019年原告起诉至法院，要求被告办理三间房屋的过户手续，并将剩余四间房屋的证书交还给原告。

裁判结果

驳回原告白某的诉讼请求。

法律分析

原、被告双方于2002年签订的“房地产抵债协议”,系双方的真实意思表示，该协议成立。因涉案房屋的住宅房屋所有权证、集体土地使用证为村集体宅基地，依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，该宅基地依法禁止出让、转让，故双方签订协议中关于过户条款因违反强制性法律规定而无效，原告之诉讼请求不予支持。

法官寄语

宅基地的转让不是想转就转的。根据《中华人民共和国宪法》第十条，宅基地属于集体所有。根据《农村宅基地管理办法》第八条：“农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。”宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利，其权力主体是农村集体经济组织的成员，也就是说只有本集体经济组织成员才享有集体土地的使用权，转让给非同一集体经济组织成员则侵害了本集体公共利益和他人合法权益。如果是本集体经济组织的成员，符合转让规定的，其行为可认定为有效；如果是非本集体经济组织的成员，则违反了土地管理法等法规。

（责任编辑：蔡文斌）